بدین ترتیب،نظام ثبتی در حقوق ایران به صورت پویا در آمده و اطلاعات موجود در آن با به روز رسانی از خطر منسوخ شدن نجات یافته است.‌بنابرین‏ ،ملاحظه شد که در تقسیم بندی نظام های ثبتی به نظام ثبت عینی و شخصی،نظام ثبت املاک در ایران همواره تابع نظام عینی بوده است و در تقسم بندی نظام های ثبتی به نظا مهای ایستا و پویا،نظام ثبتی ایران از ایستایی به سمت پویایی حرکت ‌کرده‌است.

مبحث اول.ایرادات نظام ثبتی ایران

موفقیت نظام ثبتی به دیدگاه جامعه ای که در آن اعمال می شود،بستگی دارد.به گونه ای که جامعه باید بتواند به اطلاعات آن اطمینان داشته باشد.علی رغم مزایایی که نظام ثبت ایران (نظام عینی)به دنبال دارد،متاسفانه نظام مذبور کاملا” با نیازها و منافع مالکین منطبق نیست،به گونه ای که بیشتر مالکین،انتقال زمین را کاری دشوار می دانند و فرایند ثبت زمین معمولا” در ذهنشان فرایندی پرهزینه و کاغذ بازی(به دلیل لزوم وجود استعلامات متعدد)و مستلزم صرف زمانی طولانی می‌باشد.به گونه ای که این ایراد سبب رواج معاملات غیررسمی در این خصوص گردیده و در نتیجه سبب شده است که نظام ثبتی نتواند آن اطمینانی را که از آن انتظار می رود،تامین کند.به منظور حل این مشکل در نظام ثبتی ایران” قانون تسهیل تنظیم اسناد در دفاتر اسناد رسمی” مصوب ۲۴/۵/۸۵ تصویب شد. ^[۴۵]

قانون مذبور هر چند گامی مثبت در جهت بهتر عمل کردن نظام ثبتی ایران از طریق کاهش تعداد استعلامات ضروری،به شمار می‌آید و به نظر می‌رسد آن را باید نقطه عطف در تاریخ دفاتر اسناد رسمی دانست اما به نظر می‌رسد نمی تواند به رسالتی که برای آن منظور تصویب شده است،دست یابد زیرا در آن همچنان به لزوم انجام استعلاماتی جهت ثبت معاملات غیرمنقول اشاره شده است هرچند که راه کارهایی برای عدم کسب استعلام یا تأخیر در ارسال پاسخ استعلام ها از سوی مراجع ذی صلاح مانند مسئولیت تضامنی منتقل الیه و ناقل پیش‌بینی شده است.‌بنابرین‏ ،ملاحظه می شود که هر چند قانون مذبور در جهت حذف کاغذ بازی در ثبت معاملات و جلوگیری از اتلاف وقت تصویب شده است،اما راهکارهای ارائه شده در آن نمی توانن رسیدن به اهداف فوق را تضمین کنند.

به نظر می‌رسد،در این خصوص ،توجه به راهکارهایی چون اتصال دفاتر اسناد رسمی به سیستم رایانه ای سازمان امورمالیاتی کشوروسیستم رایانه ای شهرداری ها و … به گونه ای که نیاز به استعلام از سازمان‌های مربوطه را به صورت وقتگیر از بین ببرد و سردفتر بتواند با اتصال به سیستم های رایانه ای فوق از امور لازم اطلاع کسب کند،می‌تواند مثمرثمر باشد.به ویژه که در این شیوه،لازم نیست برای تسهیل انجام معاملات،منتقل الیه به ریسک تحمل مسئولیت تضامنی در خصوص تعهدات قانونی و بدهی های مربوط به ملک تن در دهد.

همان گونه که اشاره شد در نظام ثبتی ایران املاک بر اساس پلاک ثبتی به ثبت رسیده و همین امر دسترسی به اطلاعات در خصوص وضعیت یک ملک و حقوق مربوط به آن را آسان می‌کند.

اما این نظام دارای این ایراد عمده است که امکان جستجو بر اساس مشخصات مالک در آن وجود ندارد.این امر سبب می شود امکان تعیین میزان دارایی غیر منقول افراد فراهم نباشد.این ضعف،بزرگترین جاذبه را برای مجرمان سازمان یافته دارد تا از این راه به راحتی اموال نامشروع خود را تطهیر کنند. اینکه در دو دهه گذشته سودآورترین بخش اقتصادی در ایران بخش املاک بوده،جاذبه فوق را مضاعف می‌کند به گونه ای که امروزه یکی از راه های پولشویی در ایران ورود این سرمایه ها در بخش املاک شده است. ^[۴۶]

به موجب ماده ۱۵۶ الحاقی قانون ثبت اسناد و املاک مصوب ۱۸/۱۰/۱۳۵۱،سازمان ثبت موظف به تهیه و اجرای طرح کاداستر شد.این طرح امروزه به صورت فراگیر به مرحله اجرا در نیامده است.هرچند که ضرورت اجرای طرح کاداستر بر کسی پوشیده نیست.بااجرای طرح کاداستر میتوان نظام مکانیزه اطلاعات را ایجاد کرد که به وسیله آن بتوان به میزان دارایی غیرمنقول افراد دسترسی یافت و در نتیجه باب تطهیر پول از این طریق را مسدود نمود.‌بنابرین‏ هرچند کلیت نظام ثبت املاک ایران که بر مبنای نظام عینی پویااست دارای منافع بسیاری می‌باشد ولی نواقصی در آن موجود است که باید در جهت اصلاح آن تلاش نمود.در انجام این اصلاحات نیز باید ‌به این نکته توجه داشت که نظام ثبتی کلیتی متشکل از عناصر گوناگون است که همه آن ها باید لحاظ گردند و پیشنهادات اصلاحی باید با توجه به همه عناصر باشد والا موجب ایجاد این خطر است که تنها کارایی لازم را نداشته باشد،بلکه سبب شود عملکرد نظام ضعیف تر گردد.

به طور کلی در اصلاح هر نظام ثبتی به چهار مجموعه اصلاحات باید توجه نمود که عبارتند از:

۱- اصلاحات قانونی که بر مدرنیزه و استانداردکردن و ساده کردن قوانین مرتبط با اموال و ثبت آن ها متمرکز می شود.

۲- اصلاحات قضایی که بر استانداردسازی رویه قضایی و جایگزین کردن محاکم قضایی به وسیله محاکم ادارای جهت حل و فصل اختلافات مربوط به حدود املاک تأکید می کند.

۳- اصلاحات اداری که بر استفاده از کارمندان کارآمد،ساده سازی رویه های اداری و کاهش اسناد لازم جهت انتقالات و … متکی است.

۴- اصلاحات تکنیکی و فنی موضوعاتی از قبیل استفاده از تکنولوژی کامپیوتری به منظور کمک ب

ه بررسی های مالی و بررسی فرایندهایی همانند نقشه های آماری و کاداستر و دستیابی به اطلاعات درباره مالک قانونی در این نوع اصلاحات مطرح می شود.استفاده از تکنولوژی میکروفیلم در ثبت اسناد نیز در این بخش مورد توجه قرار گرفته است.

البته اصلاحات فوق باید به گونه ای مرتبط با هم انجام گیرند تا بتوانند به آثار مورد انتظار دست یابند.

ثبت اراضی کشاورزی در ایران،روش ثبتی خاص یا تکمیل کننده مقررات عمومی؟

گفتار اول.تعریف روش ثبتی

از این اصطلاح، در مقررات ثبتی و حتی تالیفات حقوق دانان، تعریفی به عمل نیامده است. این واژه، ساخته برخی حقوق دانان و شارحین حقوق ثبت اسناد و املاک^[۴۷] است. می توان گفت: به مجموعه مقرراتی که به چگونگی تثبیت مالکیت اموال غیر منقول و رسمیت بخشیدن به آن حق اعتباری، در هر نظام حقوقی می پردازد، روش یا شیوه ثبتی اطلاق می‌گردد.

برحسب اینکه یک نظام حقوقی در کدام دسته بندی از مجموعه نظام های ثبتی قرار گیرد، روش ثبت املاک آن کشور نیز متفاوت خواهد بود. نظام ثبتی ایران به شرحی که گذشت، از جهتی بر پایه نظام ثبتی عینی و از جهتی دیگر بر پایه نظام ثبتی پویا پی ریزی شده است.

گفتار دوم.اقسام روش ثبتی

بر مبنای اینکه مصادیق حکم قانونی بیان کننده روش ثبتی مطلق و یا مقید باشد، روش ثبتی به عام و خاص قابل دسته بندی است. ذیلاً به تعریف هر یک از آن ها پرداخته می شود:

بند اول.روش عام