ب) اجاره عقدی است معوض

 

در اجاره، تملیک منافع در برابر عوض معین انجام می گیرد، یعنی مستأجر نیز مالی را به موجر می دهد یا تعهد پرداخت آن را می کند. وجود عوض، مانند منافع مورد تملیک، از عناصر اصلی عقد اجاره است وبه همین جهت عدم تعیین اجاره، یا توافق درباره بی عوض بودن اجاره، عقد را باطل می کند. به بیان دیگر، وجود عوض مقتضای ذات اجاره است و با قرارداد خصوصی نمی توان این وصف را از اجاره گرفت.

 

ج) اجاره عقدی است موقت

 

مقصود از موقت بودن اجاره این است که تملیک منافع باید در مدت معین انجام شود؛ چنان که ماده ۴۶۸ قانون مدنی در این باره می گوید: «در اجاره اشیاء مدت اجاره باید معین شود و الا اجاره باطل است…» و همین حکم را ماده ۵۱۴ ‌در مورد اجاره اشخاص نیز تکرار ‌کرده‌است.

 

گفتار سوم: انعقاد اجاره

 

الف) وجود و سلامت اراده

 

اجاره در صورتی درست است که دو طرف آن قاصد و راضی باشند. اشتباه و اکراه از عیوب اراده است و عقد را باطل و غیرنافذ می کند. اراده باید اعلام شود، ولی در هر حال اراده باطنی بر آنچه اعلام شده حکومت دارد. ‌بنابرین‏، اگر مقصود واقعی از تصرف اجاره باشد، رابطه متصرف و مالک تابع عقد اجاره است، هر چند که به ظاهر نام صلح یا وکالت بر آن گذارده باشند.

 

ب) اهلیت دو طرف

 

اجاره عقدی است معوض که به موجب آن موجر و مستأجر در اموال خود تصرف می کنند: موجر منافع مال خود را انتقال می دهد و مستأجر با پرداختن پول یا دادن مالی این منافع را تملک می کند. ‌بنابرین‏، درستی اجاره منوط بر این است که دو طرف بالغ و عاقل و رشید باشند (ماده ۲۱۱ ق.م). ورشکسته نیز نمی تواند، بعد از صدور حکم توقف، مال خود را اجاره بدهد یا مال دیگری را اجاره کند، زیرا اداره اموال او با مدیر تصفیه یا اداره تصفیه است (مواد ۴۱۸ و ۵۵۷ ق.ت).

 

گفتار چهارم: موضوع عقد اجاره

 

الف) عین مورد اجاره؛ اجاره مشاع

 

هدف از اجاره انتقال منافع است و به همین دلیل موضوع آن باید عین باشد، خواه معین (مثل اجاره خانه) یا کلی (مانند فروش بلیط هواپیما یا اتوبوس). عین مورد اجاره ممکن است بین موجر و دیگران مشاع باشد. در این صورت، واگذاری منافع مستلزم تصرف در حصه دیگران نیست و بی اذن شریکان نیز امکان دارد، ولی تسلیم عین به مستأجر باید با رضای آنان انجام پذیرد. زیرا، تصرف در هر یک از اجزاء مورد اجاره تصرف در مال سایر شریکان نیز هست. به همین دلیل است که ماده ۴۷۵ قانون مدنی مقرر می دارد که: «اجاره مال مشاع جایز است لیکن تسلیم عین مستأجره موقوف است به اذن شریک».

 

ب ) شرایط موضوع اجاره

 

گذشته از عین بودن مورد اجاره، که مربوط به ماهیت این عقد است، شرایط موضوع اجاره را می توان در چهار شرط خلاصه کرد:

 

۱- موضوع اجاره باید در برابر استیفای منفعتی که مورد توافق قرار گرفته است، قابل بقاء باشد.

 

۲- منفعتی که واگذار می شود باید ملک موجر باشد.

 

۳- مورد اجاره باید معلوم و معین باشد.

 

۴- منفعت باید مشروع و تسلیم آن مقدور باشد.

 

گفتار پنجم: آثار اجاره

 

الف) اجاره عقدی است لازم

 

عقد اجاره لازم است و تا زمانی که مدت آن پایان نیافته است، نه موجر حق دارد تخلیه مورد اجاره را بخواهد و نه مستأجر حق دارد اجاره را فسخ کند. ‌بنابرین‏، اگر مستأجری برای مدت یک سال خانه ای را اجاره کند و پس از شش ماه آن را تخلیه کند، هرگاه موجر راضی به انحلال اجاره نباشد، باید اجاره را تا پایان یک سال بپردازد. انحلال اجاره در این مدت تنها در مواردی است که قانون به یکی از طرفین حق فسخ دهد، یا مالک و مستأجر در انحلال اجاره با هم توافق کنند (اقاله).

 

ب) تملیک منفعت و عوض

 

عقد اجاره در زمره عقود تملیکی است نه عهدی، یعنی اگر مورد آن عین معین باشد، تمام منفعت از آن مستأجر می شود و او می تواند به عنوان مالک در آن تصرف کند.

 

همچنین، در اثر عقد اجاره تمام عوض نیز به ملکیت موجر در می آید و او می تواند آن را یکجا مطالبه کند. منتها، چون مالکیت قطعی موجر منوط براین است که مستأجر بتواند از همه منافعی که انتقال گرفته است استفاده کند، هرگاه در خلال اجاره منافع از بین برود و مستأجر نتواند استفاده مطلوب را از آن ببرد، حق دارد اجاره‌هایی را که برای زمان آینده پرداخته است پس بگیرد (مواد ۴۸۱ و ۴۸۳ ق.م و بند ۴ ماده ۱۳ قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۵۶).

 

ج) تعهدهای موجر

 

تکالیفی که موجر در اثر عقد اجاره پیدا می کند در سه تعهد خلاصه می شود:

 

1. 1. تسلیم مورد اجاره

 

1. 1. انجام تعمیرات و تحمل مخارج مورد اجاره

 

1. خودداری از تغییری که با مقصود از استیجار منافی باشد.

 

د) تعهدهای مستأجر

 

مستأجر در برابر موجر سه تعهد اصلی دارد:

 

۱- پرداختن اجاره بها

 

۲- خودداری از تعدی و تفریط

 

۳- تغییر ندادن معرف مورد اجاره (م ۴۹۰ ق.م)

 

مبحث سوم: قرض

 

گفتار نخست: مفهوم قرض

 

بر طبق ماده ۶۴۸ قانون مدنی: «قرض عقدی است که به موجب آن احد طرفین مقدار معینی از مال خود را به طرف دیگر تملیک می کند که طرف مذبور مثل آن را از حیث مقدار و جنس و وصف رد نماید و در صورت تعذر رد مثل قیمت یوم الرد را بدهد».

 

قرض وسیله ای برای تعاون اجتماعی است، زیرا موجب می شود کسی که نیاز به مالی دارد آن را از دیگران بگیرد و در فرصت مناسب مثل آنچه را به وام گرفته است پس بدهد. ‌به این داد و ستد، هم صاحب مال و هم نیازمند بدان رغبت بیشتری از صدقه و عطیه دارند. صاحب مال می داند که به مثل آنچه وام داده می رسد و نیازمند نیز رفع حاجت می کند بی آنکه در گرو ترحم و لطف دیگری باشد و منتی بر دوش کشد. به همین دلیل است که در اسلام قرض دادن را در زمره عبادات آورده و حتی برتر از صدقه شمرده اند و با حرام کردن ربا آن را از ‌آلایش‌های مادی و سودجویی دور ساخته اند.

 

گفتار دوم: اوصاف عقد قرض

 

می توان اوصاف زیر را برای این عقد استنباط کرد:

 

۱- قرض عقدی است تملیکی، زیرا پس از توافق طرفین موضوع آن به ملکیت وام گیرنده در می آید.

 

۲- قرض عقدی است رضایی، بدین معنی که برخلاف قانون مدنی فرانسه وفقه، قبض موضوع قرض از شرایط تملیک نیست.

 

۳- قرض عقدی است معوض، منتها نه به صورت سایر معاوضه ها، بدین معنی که بر طبق مفاد توافق طرفین تلف موضوع قرض زیان آور است و وام گیرنده باید مثل یا قیمت آن را به وام دهنده بدهد.

 

۴- قرض عقدی است که در حدود مفاد خود لازم است، یعنی وام دهنده نمی تواند عقد را فسخ و آنچه را تملیک ‌کرده‌است، پس بگیرد. ولی، چون تعهد وام گیرنده در پرداختن مثل یا قیمت مال تملیک شده تعهدی حال است، بسیاری از نویسندگان قرض را ‌به این اعتبار جایز گفته اند .

 

گفتار سوم: انعقاد قرض

 

مشهوراست که پیش ازتسلیم مال موضوع قرض به وام گیرنده، نه تنها تملیک واقع نمی شود، هیچ التزامی نیز به وجود نمی آید: